Коммерческая недвижимость в России вновь стала привлекательной для инвесторов
Фото: Руслан Яроцкий © URA.RU
Когда ключевая ставка держится на уровне 14%, а средняя доходность вкладов — около 13%, деньги на депозите уже не выглядят единственным разумным решением. На этом фоне коммерческая недвижимость снова выходит в центр внимания инвесторов: она менее ликвидна, чем жилье, требует более вдумчивого выбора, но может приносить вдвое более высокий доход и окупаться заметно быстрее. Это открывает новые возможности для инвесторов. Подробнее — в материале URA.RU.
Фото: Илья Московец © URA.RU
Недвижимость всегда считалась одним из самых консервативных и безопасных способов вложений, но в последние годы её главными конкурентами были вклады и депозиты. Сейчас, на фоне снижения ключевой ставки и ставок по депозитам, коммерческая недвижимость снова становится привлекательной, отмечает коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина. При этом у офисов и небольших торговых помещений своя логика: офисные арендаторы, как правило, остаются надолго, а в ритейле успех зависит не только от локации, но и от того, насколько конкретный формат подходит конкретному оператору.
Продолжение после рекламы
По словам коммерческого директора девелопера Dar Анны Усатовой, разрыв между жилой и коммерческой недвижимостью сегодня достиг исторического максимума: квартира в Москве окупается в среднем за 24,7 года, тогда как коммерческий объект — за 8,3–8,7 года. Это, по сути, структурный сдвиг: жильё всё чаще воспринимается как инструмент сохранения капитала, а текущий рентный доход уходит в коммерческие сегменты.
Если смотреть на Москву в границах МКАД, то в 2026 году наиболее интересными выглядят несколько форматов. Стрит-ритейл с готовым арендным бизнесом может давать 8–13% доходности при сроке окупаемости 7–9 лет. Небольшие офисы до 150 кв. метров — 9,5–11,5% и 8–9 лет окупаемости. Склады формата Light Industrial — 11–13% и также 8–9 лет. Даже кладовки, которые ещё недавно считались нишевым продуктом, могут приносить 8–12% годовых. Но, как подчёркивает Анна Усатова, это рынок не для тех, кто верит в рост «на удачу», а для тех, кто считает цифры и понимает ликвидность.
Фото: Александр Мамаев © URA.RU
По данным зампредседателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы «Стилобат» Булата Алимова, средняя доходность качественной офисной недвижимости Москвы находится на уровне 10-12% годовых, а в наиболее эффективных проектах с продуманной инженерией и низким уровнем вакантности достигает 11-13%. Окупаемость — 8-10 лет. Запрашиваемые ставки в наиболее статусных локациях (Москва-Сити, Центральный деловой район, Белорусский и Ленинградский деловые коридоры) к концу 2026 года удержатся в коридоре 70-80 тыс. рублей за кв. метр в год.
По словам Елизаветы Ильюхиной, в офисах при сдаче в аренду можно рассчитывать на доход в 10–11%, максимум — на 12%, а при перепродаже доходность может доходить до 20%. Но для частного инвестора, особенно без опыта, аренда часто выглядит более понятным и безопасным сценарием. Главное — правильно выбрать локацию, оценить вакантность, продумать планировку и не забыть, что большинство офисов продаются без отделки. Иначе инвестор рискует купить не готовый актив, а «бетонную коробку», которую ещё нужно довести до ума с помощью подрядчика и дизайнера, знакомых с коммерческой недвижимостью.
Коммерческая недвижимость требует более холодного расчёта, отмечают эксперты. Пустующий офис или магазин не приносит ничего, а продать такой объект обычно сложнее, чем квартиру. Порог входа тоже выше — от 15–30 млн рублей. Зато и доходность, как правило, ощутимо выше, а срок окупаемости — короче.
Продолжение после рекламы
Фото: Георгий Бергал © URA.RU
Директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова подчёркивает: коммерческая недвижимость интересна тем, кто хочет получать регулярный арендный доход и готов держать деньги в объекте несколько лет. Для частного покупателя особенно привлекательны небольшие офисы и стрит-ретейл — помещения на первых этажах, где размещаются магазины, кафе и сервисы. Бюджет компактного офиса может быть сопоставим со стоимостью квартиры бизнес-класса, но при этом собственник получает не только потенциальный рост стоимости, но и текущий денежный поток.
Однако у каждого формата своя экономика. В офисах важны транспортная доступность, качество здания, инженерия и удобство пространства для сотрудников. В стрит-ретейле — покупательский поток, видимость витрин, возможность разместить вывеску, доступ для разгрузки и соответствие технических параметров будущему бизнесу. Если речь идёт о помещении в новом жилом комплексе, нужно учитывать темпы заселения: клиентская база формируется не сразу, а значит, и арендная ставка, и сроки сдачи могут меняться.
Фото: Руслан Яроцкий © URA.RU
Генеральный директор УК «Аструм Недвижимость» Сергей Нюхалов приводит пример: помещение, купленное за 6–7 млн рублей в первой очереди ЖК в Подмосковье, после полного заселения можно продать как готовый арендный бизнес за 12–15 млн. При этом арендная доходность таких площадей составляет около 8% годовых до вычета налогов и расходов, а фактическая доходность зависит от сроков открытия бизнеса, простоев при смене арендаторов и вложений в ремонт или инженерию. Ключевой фактор — не только локация, но и соответствие помещения конкретному оператору: продуктовому магазину нужны трафик и электрическая мощность, салону красоты — вода и вентиляция, а пункту выдачи заказов достаточно удобного прохода и навигации.
Александра Захарова отдельно обращает внимание на то, что выгодность покупки определяется не ценой на витрине, а доходом после всех расходов. Помимо стоимости помещения, нужно учитывать ремонт, оформление сделки, налоги, содержание, управление и возможный простой. Для офиса важно оценить, насколько легко его можно адаптировать под разные компании — это расширяет круг потенциальных арендаторов. Для стрит-ретейла — изучить реальный трафик у входа, а не ориентироваться только на близость метро или количество квартир рядом. И, конечно, проверить документы, обременения, конкурентное окружение и резерв на период без арендатора.
Продолжение после рекламы
Фото: Руслан Яроцкий © URA.RU
Частному инвестору стоит ориентироваться не на «средний» офис, а на объекты с подтверждённой арендной историей и минимальной конкуренцией за арендатора, советует Булат Алимов. С ним соглашается Сергей Нюхалов: «Для первой инвестиции в коммерческую инфраструктуру ЖК рациональнее выбирать готовый арендный бизнес с действующим договором — например, аптеку или кафе на первом этаже заселённого дома. Это снижает риск простоя и позволяет сразу оценить реальную арендную плату и устойчивость арендатора. В противном случае покупателю придётся самостоятельно искать оператора, вести переговоры и закладывать в бюджет период без арендных платежей».
Он предупреждает, что отдельное внимание стоит уделить назначению помещения, обременениям и ограничениям на коммерческую деятельность в жилом доме — эти факторы могут существенно сузить круг потенциальных арендаторов и снизить ликвидность объекта при перепродаже.
Источник: URA.RU · Ирина Якино