Курортная недвижимость вновь привлекает инвесторов
Фото: Сергей Русанов © URA.RU
В условиях турбулентной экономики, когда ставки по депозитам неуклонно снижаются, а инфляция съедает сбережения, инвесторы все чаще обращают взгляд на недвижимость. Но не на обычную городскую квартиру, а на объекты в курортных зонах России. И это не случайно: по мнению экспертов, именно курортная недвижимость сегодня предлагает уникальное сочетание пассивного дохода, роста капитала и защиты от инфляции. URA.RU разбирался, почему этот сегмент становится главным трендом инвестиций и как не ошибиться с выбором.
Доход без лишней суеты
Главное преимущество курортной недвижимости в том, что она способна приносить прибыль почти без участия собственника. Если сдавать обычную квартиру, хозяин часто превращается в человека, который сам решает все вопросы: ищет жильцов, разбирается с оплатой, отвечает на бытовые проблемы и постоянно что-то контролирует. У объектов в курортных местах модель совсем другая.
Продолжение после рекламы
«Сегодня вложения в коммерческую недвижимость, которая приносит доход, могут давать инвестору от 8 до 15% в год. О квартирах как о полноценном бизнесе уже сложно говорить. Сейчас жилье — это в первую очередь про личное использование. Аренда квартир как бизнес теряет привлекательность по двум причинам: доходность всего 4–5%, а забот слишком много — к тому же нужно оформлять ИП или статус самозанятого, чтобы платить налоги. Тем, кто не работает в этой сфере профессионально, лучше взять номер в отеле в курортной зоне и получать действительно пассивный доход», — говорит брокер по недвижимости и страхованию Денис Евсюхин.
Фото: Эдуард Корниенко © URA.RU
Особенно привлекательны проекты, где есть профессиональное гостиничное управление. В этом случае инвестор покупает не просто квадратные метры, а уже готовый актив, который работает как отель. За рекламу, продажи, загрузку, сервис и обслуживание отвечает отдельная команда. А собственнику остается только получать выплаты на свой счет.
Доходность, которая превышает вклады
В 2026 году средний процент по депозитам в российских банках держится в районе 10–12% годовых, но рассчитывать на такой уровень надолго не стоит. У недвижимости картина куда ровнее. По оценкам аналитиков, в курортных регионах России, в том числе в Кавказских Минеральных Водах, пассивный доход от инвестиционных объектов может доходить до 15,5% годовых.
«Мы брали за основу среднюю загрузку на уровне 80%, хотя, по данным администрации Кисловодска, фактический показатель уже достиг 85%. Мы сознательно не закладывали слишком оптимистичный сценарий. По нашей модели пассивная доходность получается около 15,5% годовых — здесь все зависит от категории номера. Если учесть еще и рост цены самого актива, то есть капитализацию, общая доходность за семь лет может выйти на 25% годовых», — говорит директор по маркетингу и продукту проекта резиденции премиум-класса «Реликт» Елена Кондратьева.
Фото: Владимир Жабриков © URA.RU
Если сравнивать, то в Москве хорошим сроком возврата вложений в недвижимость считают 10 лет. В Кисловодске, если управлять объектом грамотно, этот срок может быть ощутимо меньше — даже при осторожном прогнозе проект способен окупиться меньше чем за семь лет.
Двойная выгода: доход + рост стоимости
Важно понимать, что курортная недвижимость приносит не только арендный доход. Второй плюс — это увеличение цены самого объекта. В отличие от депозита, где ставка заранее известна и остается прежней, недвижимость со временем, как правило, дорожает.
Продолжение после рекламы
«Если смотреть примерно с 2000 года, то номинальная стоимость жилья в регионах, где мы работаем, выросла примерно в 60 раз. И это хороший ответ на вопрос, куда инвестировать, если горизонт планирования — 25 лет. По тому, как банки отчитываются о создании и наполнении ЗПИФов, видно, что крупный капитал туда уже пришел. Думаю, следом подтянется и средний», — говорит Алексей Овакимян, председатель совета директоров ПАО «АПРИ».
Инвестор здесь получает сразу два потока дохода: деньги от аренды и возможный рост цены самого объекта. И даже если арендная доходность кажется не слишком высокой, подорожание недвижимости способно заметно увеличить итоговый результат при продаже.
Фото: Владимир Жабриков © URA.RU
Стратегическое преимущество: растущие курорты
Российские курортные территории сейчас активно меняются. На это работают и государственные меры поддержки туризма, и строительство новой инфраструктуры, и улучшение транспорта. В итоге такие проекты становятся куда интереснее для вложений.
«Рынок инвестиционной недвижимости в Кавказских Минеральных Водах только формируется. Для инвестора это, как правило, очень хороший момент, потому что можно войти в проект на этапе, когда территория только активно развивается. Если говорить о Кисловодске, я бы сравнила нынешнюю ситуацию с тем, что происходило в Сочи примерно десять лет назад. Тогда рынок тоже только набирал ход, и покупка удачных объектов позволяла зарабатывать не только на текущем доходе, но и на росте стоимости самого актива», — говорит Елена Кондратьева.
Курортные города, где инфраструктура уже хорошо развита, но туристический поток продолжает расти, дают инвестору редкое сочетание. Спрос там остается стабильным, а цена может идти вверх. Здесь особенно важно выбрать правильную локацию.
Почему не обычная квартира?
Фото: Денис Моргунов © URA.RU
Обычная городская квартира сегодня уже выглядит как менее сильный вариант для инвестиций. В крупных городах аренда обычно приносит около 5–7% в год, а вложения окупаются дольше 15 лет. При этом все заботы ложатся на владельца: нужно искать жильцов, контролировать сдачу и решать бытовые вопросы.
«Для человека без опыта особенно важен именно формат, не требующий постоянного участия. Если объектом управляет компания, инвестору не приходится самому искать арендаторов, заниматься продвижением, эксплуатацией и другими вопросами», — объясняет Елена Кондратьева.
Курортные города, где уже выстроена нормальная инфраструктура и туристов с каждым годом становится больше, дают инвестору редкую возможность: спрос там обычно не проседает, но потенциал для роста все еще есть. Тут главное — правильно выбрать локацию.
Продолжение после рекламы
На что смотреть при выборе
Если речь идет о вложениях в курортную недвижимость, эксперты советуют оценивать сразу несколько ключевых факторов.
Фото: Анна Майорова © URA.RU
Локация. Для такого формата это один из самых важных моментов. «Средняя цена квадратного метра в Кисловодске на 25% выше, чем в других городах КМВ. Разница по аренде тоже заметна. В высокий сезон средняя цена съемной квартиры в Кисловодске может быть в полтора-два раза выше, чем в соседних городах», — говорит Елена Кондратьева.
Юридическая чистота. «Если проект подходит под эти требования, то это ДДУ по ФЗ-214 и эскроу-счета. Кроме того, нужно проверить проектное финансирование, разрешения, статус земли и юридический статус будущего объекта», — предупреждает эксперт.
Инвестиционная модель. «Сегодня на рынке хватает эффектных презентаций, где сулят высокую доходность. Но за каждой цифрой должен быть понятный расчет. Откуда берется прогноз загрузки? Какая средняя стоимость номера? Сколько потребуется на управление и эксплуатацию? Как распределяется доход? Какие расходы понадобятся на обновление объекта? Инвестору лучше разобраться во всем этом еще до покупки», — советует Елена Кондратьева.
Фото: Сергей Русанов © URA.RU
Перспективы территории. «Важно смотреть не только на сами метры, но и на то, каким будет место вокруг них в будущем. Чем понятнее экономическая основа территории, чем больше у нее источников спроса и чем меньше она зависит от одного сезона, одного вида занятости или одного туристического сценария, тем надежнее будет и сама недвижимость», — подчеркивает исполнительный директор Академии городских технологий «Среда» Людмила Дмитриева.
Ошибки начинающих инвесторов
Первая и самая серьезная ошибка — рассчитывать на быструю перепродажу объекта. «Раньше действительно можно было купить недвижимость на старте продаж на 30, а то и 40% дешевле, дождаться окончания строительства и спустя два-три года продать дороже, заработав на росте цены. Сейчас ситуация другая. После появления эскроу-счетов рынок стал прозрачнее, а цены на недвижимость растут более ровно. Поэтому сегодня делать ставку только на быструю перепродажу уже не стоит», — предупреждает Елена Кондратьева.
Вторая ошибка — не брать в расчет сезонность. «Само по себе море не гарантирует спрос в течение всего года. Для прибрежных территорий сезонность особенно важна: если место живет активно лишь несколько недель или месяцев в году, это сразу сказывается и на загрузке недвижимости, и на работе сервисов, и на экономике территории в целом», — отмечает Людмила Дмитриева.
Продолжение после рекламы
Третья ошибка — ориентироваться только на стоимость квадратного метра. «Гораздо важнее понять, кто именно будет создавать спрос на этот объект и как им будут управлять. Если речь идет об инвестициях, я считаю наиболее интересными проекты с профессиональным отельным оператором», — резюмирует Елена Кондратьева.
Источник: URA.RU · Ирина Якино